1ère étape : sollicitation de votre NIE
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en Espagne, il vous faudra dans un premier temps solliciter votre numéro d’identification d’étranger appelé NIE. Le NIE correspond au numéro d’identification attribué à tout individu non-citoyen espagnol. Les citoyens européens comme non-européens reçoivent un NIE composé de la lettre « X » ou « Y » et d’une suite de 8 chiffres.
La demande de Numéro d’Identification d’Étranger se fait auprès des services administratifs espagnols et plusieurs documents doivent être rédigés et remplis en Espagne. Plusieurs déplacements peuvent être nécessaires et un justificatif officiel qui prouve la nécessité d’obtenir un Numéro d’Identification d’Étranger est demandé.
Afin de vous éviter plusieurs déplacements en Espagne ainsi que des démarches administratives pouvant se révéler complexes, TAS Consultoria peut prendre en charge la sollicitation de votre NIE et toutes les démarches nécessaires à son obtention. Fort de son expérience et de sa présence à Barcelone, TAS Consultoria parvient généralement à obtenir votre NIE en une journée.
2ème étape : Pensez à vérifier les documents du bien
Si vous décidez d’acheter un bien immobilier, il est impératif que vous demandiez au vendeur certains documents afin d’attester de la légalité de l’habitation avant la vente tels que le permis de construire, un certificat d’enregistrement de la propriété, la licence de première occupation du logement, le certificat d’habitation, les autorisations administratives, et les factures d’électricité, de gaz et d’eau.
Le Ministère espagnol conseille de réclamer la dernière fiche d’impôts sur les biens immobiliers, une confirmation formelle et un document officiel prouvant que le logement n’est pas en location. Le même recommande de vérifier le statut du logement auprès de l’Office du Registre de la Propriété, un organisme d’État dont les fonctionnaires vous renseignent gratuitement et fournissent au moyen du site les documents demandés. Enfin, il est indispensable d’étudier les privilèges d’hypothèques en s’adressant à la banque ; et de solliciter au besoin l’avis d’un notaire. Bien sûr, une fois propriétaire d’un logement en Espagne, à vous de faire les démarches nécessaires pour vous enregistrer auprès du Registre.
3ème étape : Compromis de vente
Une fois qu’un bien immobilier idéal a été choisi, la première étape est de faire une offre verbale. Une fois que les parties auront passé un accord verbal, l’étape suivante consistera à formaliser les conditions de l’offre par la rédaction d’un compromis de vente.
Le compromis de vente n’est que très rarement signé par-devant notaire en Espagne. Pourtant, bien que ce compromis soit un acte sous seing privé, il a valeur de loi entre les parties et il sera très difficile (sauf accord du vendeur) de revenir sur ses clauses au moment de la réitération de la vente par-devant notaire. C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).
Il n’existe pas de loi concernant les frais de réservation mais s’élèvent généralement à 10% du prix de vente du bien immobilier. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et vous est réservé pour le prix accordé. Il est important de déterminer le moyen de paiement de ces 10%. La pratique des chèques en Espagne est inexistante et très souvent l’agence immobilière vous demandera de payer en espèces. Il est conseillé de ne payer que par chèque de banque ou de réaliser un séquestre des arrhes sur un compte du notaire, pratique cependant peu habituelle en Espagne mais pas impossible. C’est un processus un peu plus compliqué et plus long, mais il est parfois indispensable de procéder de la sorte afin de sauvegarder au mieux les intérêts des acquéreurs.
4ème étape : Contrat privé
Lors de l’acceptation de l’offre par le propriétaire, l’étape suivante du processus consiste à signer une option d’achat. Cela se produit généralement dans les deux semaines suivant l’acceptation formelle de l’offre.
Le cabinet professionnel avec lequel vous travaillez aura terminé ses recherches et investigations sur le bien immobilier et il aura organisé avec le propriétaire vendeur la procédure visant à l’annulation des dettes. Il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur, ou le cas échéant, par son cabinet professionnel, qui devra s’assurer que les règles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées.
Le contrat privé de vente contiendra toutes les conditions générales de l’offre et de la vente et indiquera notamment la date de la passation de l’acte authentique devant notaire. À ce moment précis des négociations, l’acheteur effectue généralement un acompte de 10% du prix d’achat qui n’est pas remboursable.
Il est aussi courant de passer outre cette étape et de passer directement l’acte authentique si l’acheteur dispose de l’argent disponible et n’est pas dépendant d’un prêt hypothécaire.
Sachez que le cabinet de conseil et d’expertise comptable TAS Consultoria peut vous conseiller et vous accompagner dans ces démarches juridiques et procéder à la révision du contrat de vente.
5ème étape : Acte authentique
Une vente est officiellement terminée en Espagne lorsque l’acte authentique d’achat est signé par-devant notaire, que le paiement final est effectué et que la possession est conférée à l’acheteur. Le jour fixé, l’acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires) se rendront à l’étude notariale pour signer l’acte authentique d’achat-vente appelé “Escritura de Compraventa”. C’est à ce moment précis que le paiement du solde restant (90%) est effectué et que la possession est transférée à l’acheteur avec la remise des clefs.
Une fois que cet acte authentique est signé, le notaire faxera une copie de cet acte au registre foncier local. Le cabinet professionnel avec lequel vous travaillez organisera le paiement des taxes de cession associées avec l’achat et s’occupera de la gestion de formalités d’inscription au registre de votre titre de propriété. Il faut compter jusqu’à deux mois pour que l’inscription définitive de votre titre de propriété soit effectuée. De même, votre cabinet professionnel fera les gestions relatives au transfert des comptes avec les fournisseurs locaux de services publics tels que l’alimentation en eau et en électricité, et il organisera leur paiement par l’intermédiaire d’une banque locale.
6ème étape : Impôt de transmissions de biens
Une fois l’achat du bien officialisé, vous devrez procéder au paiement de l’impôt de transmissions de biens appelé « Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » dans le cas où le bien n’est pas neuf. Cet impôt s’élève entre 8 et 10% du prix de vente. Dans le cas où le bien est neuf, il vous faudra alors payer la TVA appelée « IVA » en espagnol et qui s’élèvent à hauteur de 10%.
7ème étape : Charges et impôts
Impôt foncier « IBI »
Au niveau des charges et impôts dont vous aurez à vous acquitter, quels sont-ils ? Si vous décidez d’acheter un appartement en Espagne, vous aurez à payer l’impôt foncier annuel appelé « IBI » en Espagne. Cet impôt se paie annuellement et se calcule sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les autorités fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction selon le type, la situation et l’usage.
Charges de communauté
Vous aurez à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l’entretien des éléments communs lui appartenant dans l’immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l’entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l’appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains. Le budget des frais annuels de communauté se présente à l’assemblée générale annuelle des propriétaires, lesquels, en personne ou par leurs représentants autorisés, devront approuver le budget par majorité des votes des personnes assistant à la réunion. La loi espagnole exige que le Président de la Communauté soit propriétaire d’une propriété dans le complexe même et qu’il soit élu par votation par les autres copropriétaires. Le Président ne reçoit aucune rémunération pour ce rôle.
Assurance
Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée.
Impôt sur le revenu en Espagne
Il vaut faudra également vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne, que vous soyez résident ou non résident espagnol. “Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l’Impôt sur le Revenu des Non Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété”. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :
– Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 24% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
– Impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 24% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble.
Dans le cas où vous seriez résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement.
Impôt sur les plus-values de capitaux et rétentions
L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à
21% pour 2012 et 2013, payable sur les bénéfices réalisés sur la différence de la valeur du bien immeuble entre l’année de son acquisition (prix d’acquisition plus frais) et l’année de sa vente (prix de vente moins les frais). L’impôt sur la plus-value pour les résidents pour 2012 et 2013 est fixé à 21% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, à 25% sur les montants entre 6 001€ et 24 000€ de bénéfice, et à 27% sur les montants à partir de 24 001€ de bénéfice.
En ce qui concerne la vente de biens immeubles appartenant à des résidents fiscaux en Espagne, où le bien immeuble constitue le logement habituel, les fonds perçus de la vente peuvent être destinés à l’achat d’une autre résidence habituelle durant les deux années antérieures et postérieures à la vente de la première maison. Si le montant total de la vente est réinvesti dans le nouveau logement, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvesti, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.
En vertu de la nouvelle loi, tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date à laquelle ils avaient acquis les biens immeubles, sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et qui s’applique contre l’impôt sur les plus-values de capitaux du vendeur.
Savoir différencier les mètres carrés construits des mètres carrés réels
Il vous faut savoir qu’en Espagne il y a une différence entre les mètres carrés construits et les mètres carrés réels. Nous vous conseillons de bien vérifier les mètres carrés réels du bien que vous souhaitez acquérir car il y a souvent des mal entendus. Un vendeur espagnol vous soutiendra que la surface du bien est de 60 mètres carrés construits alors qu’en réalité la surface en mètre carré du bien est de 48 mètres carrés réels.
Faire appel aux services d’un cabinet professionnel espagnol
S’il est vrai que faire appel à un cabinet professionnel dans le cadre de votre projet est un coût supplémentaire à ajouter aux frais d’investissement (impôts, notaires, registre, etc.), c’est aussi une sécurité indispensable pour éviter toute perte de temps et d’argent. TAS Consultoria, cabinet de conseil et d’expertise comptable à Barcelone, vous conseille et vous accompagne dans chaque étape d’acquisition de votre bien immobilier en Espagne. Nos experts juridiques seront à vos côtés lors de la négociation du contrat et se chargeront de réviser le contrat de vente.