{"id":80042,"date":"2015-11-11T01:41:13","date_gmt":"2015-11-11T00:41:13","guid":{"rendered":"http:\/\/barcelonaroombb\/fr\/how-to-buy-an-apartment-in-spain\/"},"modified":"2017-04-26T11:56:19","modified_gmt":"2017-04-26T09:56:19","slug":"comment-acheter-un-appartement-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/comment-acheter-un-appartement-en-espagne\/","title":{"rendered":"Comment acheter un appartement en Espagne"},"content":{"rendered":"

1\u00e8re\u00a0\u00e9tape\u00a0: sollicitation de votre NIE<\/strong><\/p>\n

Si vous souhaitez acqu\u00e9rir un bien immobilier en Espagne, il vous faudra dans un premier temps solliciter votre num\u00e9ro d\u2019identification d\u2019\u00e9tranger appel\u00e9 NIE. Le NIE correspond au num\u00e9ro d\u2019identification attribu\u00e9 \u00e0 tout individu non-citoyen espagnol.\u00a0Les citoyens europ\u00e9ens comme non-europ\u00e9ens re\u00e7oivent un NIE compos\u00e9 de la lettre \u00ab\u00a0X\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0Y\u00a0\u00bb et d\u2019une suite de 8 chiffres.<\/p>\n

La demande de Num\u00e9ro d\u2019Identification d\u2019\u00c9tranger\u00a0se fait aupr\u00e8s des services administratifs espagnols et plusieurs documents doivent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s et remplis en Espagne. Plusieurs d\u00e9placements peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires et un justificatif officiel qui prouve la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019obtenir un Num\u00e9ro d\u2019Identification d\u2019\u00c9tranger\u00a0est demand\u00e9.<\/p>\n

Afin de vous \u00e9viter plusieurs d\u00e9placements en Espagne ainsi que des d\u00e9marches administratives pouvant se r\u00e9v\u00e9ler complexes, TAS Consultoria peut prendre en charge la sollicitation de votre NIE et toutes les d\u00e9marches n\u00e9cessaires \u00e0 son obtention. Fort de son exp\u00e9rience et de sa pr\u00e9sence \u00e0 Barcelone, TAS Consultoria parvient g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 obtenir votre NIE en une journ\u00e9e.<\/p>\n

2\u00e8me\u00a0\u00e9tape\u00a0: Pensez \u00e0 v\u00e9rifier les documents du bien<\/strong><\/p>\n

Si vous d\u00e9cidez d\u2019acheter un bien immobilier, il est imp\u00e9ratif que vous demandiez au vendeur certains documents afin d\u2019attester de la l\u00e9galit\u00e9 de l\u2019habitation avant la vente tels que le permis de construire, un certificat d\u2019enregistrement de la propri\u00e9t\u00e9, la licence de premi\u00e8re occupation du logement, le certificat d\u2019habitation, les autorisations administratives, et les factures d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, de gaz et d\u2019eau.<\/p>\n

Le Minist\u00e8re espagnol conseille de r\u00e9clamer la derni\u00e8re fiche d\u2019imp\u00f4ts sur les biens immobiliers, une confirmation formelle et un document officiel prouvant que le logement n\u2019est pas en location. Le m\u00eame recommande de v\u00e9rifier le statut du logement aupr\u00e8s de l\u2019Office du Registre de la Propri\u00e9t\u00e9, un organisme d\u2019\u00c9tat dont les fonctionnaires vous renseignent gratuitement et fournissent au moyen du site\u00a0les documents demand\u00e9s. Enfin, il est indispensable d\u2019\u00e9tudier les privil\u00e8ges d\u2019hypoth\u00e8ques en s\u2019adressant \u00e0 la banque\u00a0; et de solliciter au besoin l\u2019avis d\u2019un notaire. Bien s\u00fbr, une fois propri\u00e9taire d\u2019un logement en Espagne, \u00e0 vous de faire les d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour vous enregistrer aupr\u00e8s du Registre.<\/p>\n

3\u00e8me\u00a0\u00e9tape\u00a0: Compromis de vente<\/strong><\/p>\n

Une fois qu\u2019un bien immobilier id\u00e9al a \u00e9t\u00e9 choisi, la premi\u00e8re \u00e9tape est de faire une offre verbale. Une fois que les parties auront pass\u00e9 un accord verbal, l\u2019\u00e9tape suivante consistera \u00e0 formaliser les conditions de l\u2019offre par la r\u00e9daction d\u2019un compromis de vente.<\/p>\n

Le compromis de vente n\u2019est que tr\u00e8s rarement sign\u00e9 par-devant notaire en Espagne. Pourtant, bien que ce compromis soit un acte sous seing priv\u00e9, il a valeur de loi entre les parties et il sera tr\u00e8s difficile (sauf accord du vendeur) de revenir sur ses clauses au moment de la r\u00e9it\u00e9ration de la vente par-devant notaire. C\u2019est notamment au moment de la signature du compromis qu\u2019il faut \u00eatre vigilant dans la n\u00e9gociation et r\u00e9daction des \u00e9ventuelles conditions suspensives (obtention d\u2019un pr\u00eat, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).<\/p>\n

Il n\u2019existe pas de loi concernant les frais de r\u00e9servation mais s\u2019\u00e9l\u00e8vent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 10% du prix de vente du bien immobilier. Le paiement de l\u2019acompte de r\u00e9servation garantit que le bien immobilier est bien retir\u00e9 du march\u00e9 et vous est r\u00e9serv\u00e9 pour le prix accord\u00e9. Il est important de d\u00e9terminer le moyen de paiement de ces 10%. La pratique des ch\u00e8ques en Espagne est inexistante et tr\u00e8s souvent l\u2019agence immobili\u00e8re vous demandera de payer en esp\u00e8ces. Il est conseill\u00e9 de ne payer que par ch\u00e8que de banque ou de r\u00e9aliser un s\u00e9questre des arrhes sur un compte du notaire, pratique cependant peu habituelle en Espagne mais pas impossible. C\u2019est un processus un peu plus compliqu\u00e9 et plus long, mais il est parfois indispensable de proc\u00e9der de la sorte afin de sauvegarder au mieux les int\u00e9r\u00eats des acqu\u00e9reurs.<\/p>\n

4\u00e8me\u00a0\u00e9tape\u00a0: Contrat priv\u00e9<\/strong><\/p>\n

Lors de l\u2019acceptation de l\u2019offre par le propri\u00e9taire, l\u2019\u00e9tape suivante du processus consiste \u00e0 signer une option d\u2019achat. Cela se produit g\u00e9n\u00e9ralement dans les deux semaines suivant l\u2019acceptation formelle de l\u2019offre.<\/p>\n

Le cabinet professionnel avec lequel vous travaillez aura termin\u00e9 ses recherches et investigations sur le bien immobilier et il aura organis\u00e9 avec le propri\u00e9taire vendeur la proc\u00e9dure visant \u00e0 l\u2019annulation des dettes. Il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n\u2019ont en aucun cas le m\u00eame r\u00f4le que les notaires fran\u00e7ais qui proc\u00e8dent \u00e0 toutes les v\u00e9rifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces v\u00e9rifications en Espagne doivent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es en amont par l\u2019acheteur, ou le cas \u00e9ch\u00e9ant, par son cabinet professionnel, qui devra s\u2019assurer que les r\u00e8gles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, r\u00e9gionales et locales ont bien \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es.<\/p>\n

Le contrat priv\u00e9 de vente contiendra toutes les conditions g\u00e9n\u00e9rales de l\u2019offre et de la vente et indiquera notamment la date de la passation de l\u2019acte authentique devant notaire. \u00c0 ce moment pr\u00e9cis des n\u00e9gociations, l\u2019acheteur effectue g\u00e9n\u00e9ralement un acompte de 10% du prix d\u2019achat qui n\u2019est pas remboursable.<\/p>\n

Il est aussi courant de passer outre cette \u00e9tape et de passer directement l\u2019acte authentique si l\u2019acheteur dispose de l\u2019argent disponible et n\u2019est pas d\u00e9pendant d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire.<\/p>\n

Sachez que le cabinet de conseil et d\u2019expertise comptable TAS Consultoria peut vous conseiller et vous accompagner dans ces d\u00e9marches juridiques et proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9vision du contrat de vente.<\/p>\n

5\u00e8me\u00a0\u00e9tape\u00a0: Acte authentique<\/strong><\/p>\n

Une vente est officiellement termin\u00e9e en Espagne lorsque l\u2019acte authentique d\u2019achat est sign\u00e9 par-devant notaire, que le paiement final est effectu\u00e9 et que la possession est conf\u00e9r\u00e9e \u00e0 l\u2019acheteur. Le jour fix\u00e9, l\u2019acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires) se rendront \u00e0 l\u2019\u00e9tude notariale pour signer l\u2019acte authentique d\u2019achat-vente appel\u00e9 \u201cEscritura de Compraventa\u201d. C\u2019est \u00e0 ce moment pr\u00e9cis que le paiement du solde restant (90%) est effectu\u00e9 et que la possession est transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 l\u2019acheteur avec la remise des clefs.<\/p>\n

Une fois que cet acte authentique est sign\u00e9, le notaire faxera une copie de cet acte au registre foncier local. Le cabinet professionnel avec lequel vous travaillez organisera le paiement des taxes de cession associ\u00e9es avec l\u2019achat et s\u2019occupera de la gestion de formalit\u00e9s d\u2019inscription au registre de votre titre de propri\u00e9t\u00e9. Il faut compter jusqu\u2019\u00e0 deux mois pour que l\u2019inscription d\u00e9finitive de votre titre de propri\u00e9t\u00e9 soit effectu\u00e9e. De m\u00eame, votre cabinet professionnel fera les gestions relatives au transfert des comptes avec les fournisseurs locaux de services publics tels que l\u2019alimentation en eau et en \u00e9lectricit\u00e9, et il organisera leur paiement par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une banque locale.<\/p>\n

6\u00e8me\u00a0\u00e9tape\u00a0: Imp\u00f4t de transmissions de biens<\/strong><\/p>\n

Une fois l\u2019achat du bien officialis\u00e9, vous devrez proc\u00e9der au paiement de l\u2019imp\u00f4t de transmissions de biens appel\u00e9 \u00ab\u00a0Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales\u00a0\u00bb dans le cas o\u00f9 le bien n\u2019est pas neuf. Cet imp\u00f4t s\u2019\u00e9l\u00e8ve entre 8 et 10% du prix de vente. Dans le cas o\u00f9 le bien est neuf, il vous faudra alors payer la TVA appel\u00e9e \u00ab\u00a0IVA\u00a0\u00bb en espagnol et qui s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 hauteur de 10%.<\/p>\n

7\u00e8me\u00a0\u00e9tape : Charges et imp\u00f4ts<\/strong><\/p>\n

Imp\u00f4t foncier \u00ab\u00a0IBI\u00a0\u00bb<\/strong><\/p>\n

Au niveau des charges et imp\u00f4ts dont vous aurez \u00e0 vous acquitter, quels sont-ils\u00a0? Si vous d\u00e9cidez d\u2019acheter un appartement en Espagne, vous aurez \u00e0 payer l\u2019imp\u00f4t foncier annuel appel\u00e9 \u00ab\u00a0IBI\u00a0\u00bb en Espagne. Cet imp\u00f4t se paie annuellement et se calcule sur la base de l\u2019\u00e9valuation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assign\u00e9e par les autorit\u00e9s fiscales espagnoles. L\u2019\u00e9valuation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction selon le type, la situation et l\u2019usage.<\/p>\n

Charges de communaut\u00e9<\/strong><\/p>\n

Vous aurez \u00e0 payer mensuellement les charges de communaut\u00e9 qui comprennent g\u00e9n\u00e9ralement le salaire du concierge, l\u2019entretien du jardin de communaut\u00e9, l\u2019entretien de l\u2019ascenseur, les r\u00e9parations des \u00e9l\u00e9ments de communaut\u00e9, le ramassage des ordures, l\u2019eau pour l\u2019arrosage des jardins de communaut\u00e9, l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 pour l\u2019\u00e9clairage des zones communes, les assurances, la s\u00e9curit\u00e9 et les honoraires de gestion. En g\u00e9n\u00e9ral, la Communaut\u00e9 des Copropri\u00e9taires est une entit\u00e9 juridique form\u00e9e exclusivement par les propri\u00e9taires des appartements d\u2019un immeuble ou de villas d\u2019un lotissement. Le but de la Communaut\u00e9 est de veiller \u00e0 l\u2019entretien des \u00e9l\u00e9ments communs lui appartenant dans l\u2019immeuble ou le lotissement en question, chaque propri\u00e9taire \u00e9tant tenu de participer dans les d\u00e9penses occasionn\u00e9es par l\u2019entretien des zones et services de communaut\u00e9 selon un syst\u00e8me proportionnel entre les diff\u00e9rents propri\u00e9taires. Le pourcentage des co\u00fbts revenant \u00e0 un propri\u00e9taire est habituellement fix\u00e9 en fonction de la surface de l\u2019appartement ou du terrain, par rapport \u00e0 la surface totale de tous les appartements ou terrains. Le budget des frais annuels de communaut\u00e9 se pr\u00e9sente \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle des propri\u00e9taires, lesquels, en personne ou par leurs repr\u00e9sentants autoris\u00e9s, devront approuver le budget par majorit\u00e9 des votes des personnes assistant \u00e0 la r\u00e9union. La loi espagnole exige que le Pr\u00e9sident de la Communaut\u00e9 soit propri\u00e9taire d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 dans le complexe m\u00eame et qu\u2019il soit \u00e9lu par votation par les autres copropri\u00e9taires. Le Pr\u00e9sident ne re\u00e7oit aucune r\u00e9mun\u00e9ration pour ce r\u00f4le.<\/p>\n

Assurance<\/strong><\/p>\n

Il convient de souligner que dans un immeuble d\u2019appartements, la Communaut\u00e9 des Propri\u00e9taires est tenue d\u2019assurer l\u2019immeuble \u00e0 sa valeur de reconstruction. La police d\u2019assurance individuelle de l\u2019appartement ne doit donc pas assurer la valeur enti\u00e8re de l\u2019appartement, sinon uniquement les dommages caus\u00e9s \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019appartement, son contenu et la responsabilit\u00e9 aux tiers. Il est aussi recommandable d\u2019assurer l\u2019immeuble au premier risque au cas o\u00f9 la Communaut\u00e9 n\u2019aurait pas d\u2019assurance combin\u00e9e.<\/p>\n

Imp\u00f4t sur le revenu en Espagne<\/strong><\/p>\n

Il vaut faudra \u00e9galement vous acquitter annuellement de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu en Espagne, que vous soyez r\u00e9sident ou non r\u00e9sident espagnol. \u201cLes non- r\u00e9sidents propri\u00e9taires d\u00b4un bien immeuble en Espagne doivent pr\u00e9senter l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu des Non R\u00e9sidents (IRNR) car ils doivent d\u00e9clarer les rentes obtenues d\u00e9coulant de leur propri\u00e9t\u00e9\u201d. Il existe deux types d\u00b4impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :<\/p>\n

\u2013 Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 24% sur le b\u00e9n\u00e9fice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les d\u00e9penses).<\/p>\n

\u2013 Imp\u00f4t sur la rente immobili\u00e8re d\u00e9riv\u00e9 de l\u2019usage propre des biens immeubles : 24% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble.<\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 vous seriez r\u00e9sident espagnol, vous devrez pr\u00e9senter votre D\u00e9claration d\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et d\u00e9clarer vos revenus, quelle que soit leur source. Fiscalement parlant, si une personne r\u00e9side en Espagne pendant plus de 183 jours par ann\u00e9e naturelle, elle est consid\u00e9r\u00e9e r\u00e9sidente, bien qu\u00b4elle ne le soit pas officiellement.<\/p>\n

Imp\u00f4t sur les plus-values de capitaux et r\u00e9tentions<\/strong><\/p>\n

L\u2019imp\u00f4t sur les plus-values pour les non-r\u00e9sidents est fix\u00e9 \u00e0<\/p>\n

21% pour 2012 et 2013, payable sur les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s sur la diff\u00e9rence de la valeur du bien immeuble entre l\u2019ann\u00e9e de son acquisition (prix d\u2019acquisition plus frais) et l\u2019ann\u00e9e de sa vente (prix de vente moins les frais). L\u2019imp\u00f4t sur la plus-value pour les r\u00e9sidents pour 2012 et 2013 est fix\u00e9 \u00e0 21% sur une premi\u00e8re tranche de 6 000 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fice, \u00e0 25% sur les montants entre 6 001\u20ac et 24 000\u20ac de b\u00e9n\u00e9fice, et \u00e0 27% sur les montants \u00e0 partir de 24 001\u20ac de b\u00e9n\u00e9fice.<\/p>\n

En ce qui concerne la vente de biens immeubles appartenant \u00e0 des r\u00e9sidents fiscaux en Espagne, o\u00f9 le bien immeuble constitue le logement habituel, les fonds per\u00e7us de la vente peuvent \u00eatre destin\u00e9s \u00e0 l\u2019achat d\u2019une autre r\u00e9sidence habituelle durant les deux ann\u00e9es ant\u00e9rieures et post\u00e9rieures \u00e0 la vente de la premi\u00e8re maison. Si le montant total de la vente est r\u00e9investi dans le nouveau logement, l\u2019imp\u00f4t obtenu pour la vente du logement ant\u00e9rieur sera totalement exon\u00e9r\u00e9. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente pr\u00e9c\u00e9dente est r\u00e9investi, l\u2019imp\u00f4t \u00e0 payer sera r\u00e9duit proportionnellement au montant effectivement r\u00e9investi.<\/p>\n

En vertu de la nouvelle loi, tous les vendeurs non-r\u00e9sidents, ind\u00e9pendamment de la date \u00e0 laquelle ils avaient acquis les biens immeubles, sont assujettis \u00e0 une r\u00e9tention du 3% du prix de vente, qui est pay\u00e9 par l\u2019acheteur au nom du vendeur aux autorit\u00e9s fiscales et qui s\u2019applique contre l\u2019imp\u00f4t sur les plus-values de capitaux du vendeur.<\/p>\n

Savoir diff\u00e9rencier les m\u00e8tres carr\u00e9s construits des m\u00e8tres carr\u00e9s r\u00e9els<\/strong><\/p>\n

Il vous faut savoir qu\u2019en Espagne il y a une diff\u00e9rence entre les m\u00e8tres carr\u00e9s construits et les m\u00e8tres carr\u00e9s r\u00e9els. Nous vous conseillons de bien v\u00e9rifier les m\u00e8tres carr\u00e9s r\u00e9els du bien que vous souhaitez acqu\u00e9rir car il y a souvent des mal entendus. Un vendeur espagnol vous soutiendra que la surface du bien est de 60 m\u00e8tres carr\u00e9s construits alors qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 la surface en m\u00e8tre carr\u00e9 du bien est de 48 m\u00e8tres carr\u00e9s r\u00e9els.<\/p>\n

Faire appel aux services d\u2019un cabinet professionnel espagnol<\/strong><\/p>\n

S\u2019il est vrai que faire appel \u00e0 un cabinet professionnel dans le cadre de votre projet est un co\u00fbt suppl\u00e9mentaire \u00e0 ajouter aux frais d\u2019investissement (imp\u00f4ts, notaires, registre, etc.), c\u2019est aussi une s\u00e9curit\u00e9 indispensable pour \u00e9viter toute perte de temps et d\u2019argent. TAS Consultoria, cabinet de conseil et d\u2019expertise comptable \u00e0 Barcelone, vous conseille et vous accompagne dans chaque \u00e9tape d\u2019acquisition de votre bien immobilier en Espagne. Nos experts juridiques seront \u00e0 vos c\u00f4t\u00e9s lors de la n\u00e9gociation du contrat et se chargeront de r\u00e9viser le contrat de vente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1\u00e8re\u00a0\u00e9tape\u00a0: sollicitation de votre NIE Si vous souhaitez acqu\u00e9rir un bien immobilier en Espagne, il vous faudra dans un premier temps solliciter votre num\u00e9ro d\u2019identification d\u2019\u00e9tranger appel\u00e9 NIE. Le NIE correspond au num\u00e9ro d\u2019identification attribu\u00e9 \u00e0 tout individu non-citoyen espagnol.\u00a0Les citoyens europ\u00e9ens comme non-europ\u00e9ens re\u00e7oivent un NIE compos\u00e9 de la lettre \u00ab\u00a0X\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0Y\u00a0\u00bb et […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":343190,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[292,304],"tags":[],"class_list":["post-80042","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-advice-fr","category-information-fr"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/80042","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=80042"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/80042\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/343190"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=80042"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=80042"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/barcelonaroom.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=80042"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}